Cách nào để hạ giá thành xây dựng metro?

TPHCM đang tập trung đầu tư lớn vào cơ sở hạ tầng đô thị, các tuyến đường vành đai và các trục đường bộ cao tốc liên vùng. Đặc biệt, Thành phố có kế hoạch phát triển 9 dự án metro (8 tuyến metro và 3 tuyến đường sắt nhẹ). Khi các tuyến metro đi vào hoạt động, nhất định Thành phố sẽ có một diện mạo mới. Vậy làm thế nào để kiểm soát tốt nhất diện mạo mới đó? Làm thế nào để các dự án đầu tư rất lớn này thực sự mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất?

Nhiều giải pháp để khi các dự án metro này đi vào hoạt động sẽ giúp cho diện mạo đô thị thêm hiện đại và nhất là mang lại lợi ích cao nhất cho Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó có 7 giải pháp cơ bản:

Mở rộng giải toả đất xung quanh các nhà ga metro

Theo đó, TPHCM nên quy hoạch đất và giải tỏa đất rộng tối thiểu bán kính 300 m chung quanh các nhà ga thay vì chỉ giải tỏa diện tích vừa đủ để xây dựng nhà ga như hiện nay để đảm bảo kiểm soát tốt việc thực hiện qui hoạch và khai thác hiệu quả đất có giá trị rất cao quanh nhà ga.

Tạo ra chuỗi đô thị dọc theo các nhà ga metro

Không nên tập trung xây dựng metro dọc theo những khu dân cư đông đúc mà cần đầu tư những tuyến metro ở những vùng còn nhiều đất trống, giúp giảm áp lực cho những khu đô thị đông dân cư. Trong quy hoạch, giải tỏa đất xây dựng nhà ga cần đảm bảo bán kính rộng 500 m để tạo ra một chuỗi đô thị nằm dọc theo tuyến metro.

Giải pháp này, ngoài giảm áp lực cho những khu đô thị đông dân thì sẽ dần dần khai thác hiệu quả tuyến metro do quy hoạch sử dụng đất tối ưu và không phụ thuộc quá nhiều vào hiện trạng. 

Có chiến lược về quy hoạch vừa hấp dẫn nhà đầu tư vừa đảm bảo lợi ích cho Nhà nước và cư dân

Theo đó, không được phân lô quá nhỏ hoặc quá lớn đất xung quanh nhà ga tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư tham gia vừa đủ để đảm bảo tính cạnh tranh nhưng không làm dự án bị manh mún. 

Mạnh dạn bỏ quy định về hạn chế số lượng dân cư khu nhà ga mà chỉ quy định về hệ số sử dụng đất.

Không nên hạn chế về số tầng cao ngoại trừ lý do đảm bảo quy định về an toàn bay để khai thác hiệu quả nhất không gian bên trên khu đất phục vụ cho dân sinh. Đồng thời cần kiểm soát nghiêm ngặt mật độ xây dựng nhằm đảm bảo mặt đất thông thoáng theo hướng các công trình nhà ở đều nằm trong công viên với thật nhiều cây xanh và tiện ích chung.

Những điều kiện này sẽ tạo ra sự hấp dẫn và thu hút nhiều nhà đầu tư đồng thời tạo sự cạnh tranh về sản phẩm địa ốc mang lại lợi ích cao nhất cho người mua nhà.

Có chính sách kết hợp xây dựng metro với chính sách nhà ở xã hội

Có thể khẳng định đây là khu vực phù hợp nhất để giải quyết vấn đề này, bảo đảm về cả số lượng và chất lượng quy hoạch để giải quyết vấn đề an sinh cho một bộ phận rất lớn dân cư.

Cho xây cao ốc ngay trên nhà ga

Hiện nhiều nước đã cho xây cao ốc ngay trên các nhà ga metro. Phương án này giúp khai thác đất nhà ga hiệu quả nhất.

Khi ở ngay tại nhà ga, người dân sẽ đi lại vô cùng thuận tiện. Không làm tăng áp lực cho hạ tầng giao thông, giảm được khí thải môi trường. Trong khi đó Nhà nước có thêm nguồn thu đáng kể để thu hồi vốn đầu tư hệ thống metro. 

Chọn thời điểm đấu giá đất khi đã hoàn thiện một phần hạ tầng

Khi hạ tầng hoàn thiện, giá đất trên thị trường được nâng lên cao. Như vậy, Nhà nước sẽ thu được ngân sách nhiều hơn. Hiện ở TPHCM, có những vị trí, khi chưa có hạ tầng giá chỉ bằng hoặc ít hơn 1/3 so với khi hạ tầng hoàn thiện. Hơn nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, việc xây dựng của nhà đầu tư và đưa vào khai thác cũng nhanh chóng hơn, mang lại hiệu quả cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Hạ giá thành xây dựng metro bằng cách nội địa hoá tổng thầu xây dựng

Hiện nay, các tổng thầu nước ngoài giao thầu cho nhà thầu trong nước thường là manh mún, không thể giúp các nhà thầu trong nước nắm bắt nhanh công nghệ cũng như tạo hồ sơ năng lực đủ để đảm đương vai trò tổng thầu ở những tuyến metro còn lại.

Do đó, trong quá trình xây dựng và phát triển các dự án metro tới đây, Nhà nước cần tìm cách giúp các doanh nghiệp xây dựng trong nước làm chủ công nghệ thi công, đảm đương vai trò tổng thầu. Chỉ như vậy, suất đầu tư xây dựng các tuyến metro của Thành phố tới đây và cả các địa phương khác trong nước sẽ được giảm xuống.

Ngoài ra, với nhà thầu nước ngoài, cần giao thầu trực tiếp cho nhà thầu nội chứ không nên cho phép giao cho các nhà thầu phụ nước ngoài khác.

Trước đây, trong xây dựng dân dụng, khi chúng ta làm chủ được công nghệ thi công nhà cao tầng, suất đầu tư trong nước đã giảm từ 2.000 USD/m² xuống còn dưới 1.000 USD/m² trong khi giá vật tư và nhân công đều tăng. Đây là một kinh nghiệm quý trong xây dựng dân dụng có thể áp dụng trong lĩnh vực xây dựng các tuyến metro.

Như vậy, nếu làm được những điều này, chúng ta có thể chủ động triển khai đầu tư nhanh chóng, đồng bộ các tuyến metro trong quy hoạch của TPHCM cũng như các dự án metro tại Hà Nội và các thành phố lớn khác trên cả nước.

Kiến trúc sư Lê Viết Hải

Chủ tịch Hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TPHCM