Gỡ "nút thắt" tín dụng để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển

Tại cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước sáng nay 8/2, hầu hết các doanh nghiệp BĐS, các chuyên gia kinh tế đều cho rằng khơi thông nguồn tín dụng là một trong những giải pháp cần thiết nhất mà Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ cần tạo điều kiện cho thị trường với các quyết sách kịp thời.

Có thể nói, năm 2022 là năm khó khăn nhất trong một thập kỷ trở lại đây đối với ngành BĐS - một trong 21 ngành kinh tế cấp 1 quan trọng nhất của nền kinh tế. Theo báo cáo của Tổng Cục Thống kê, số doanh nghiệp BĐS giải thể trong năm 2022 gần 1.200 doanh nghiệp tăng 38,7% so với năm 2021. Nhiều doanh nghiệp còn "trụ" lại như Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long… cũng dùng nhiều biện pháp như ngừng dự án, cắt giảm nhân sự và quyết liệt tái cấu trúc.

Trên thị trường BĐS, giao dịch vô cùng ảm đạm. Dù các doanh nghiệp đã thực hiện hàng loạt biện pháp giảm giá bán nhưng thị trường vẫn đóng băng vì người dân, nhà đầu tư không được hỗ trợ từ các đòn bẩy tài chính của ngân hàng. Cùng với đó, các vướng mắc về pháp lý tiếp tục trở thành rào cản khiến người mua e dè với nhiều dự án BĐS.

Điều này dẫn đến lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh. Tại thời điểm 31/12/2022, Novaland (NVL) đạt giá trị tồn kho lên tới gần 135.000 tỉ đồng, chiếm 52% tổng tài sản. Vinhomes (VHM) đạt giá trị hàng tồn kho hơn 65.800 tỉ đồng, tăng 130% so với cuối năm 2021. Nam Long (NLG) ghi nhận giá trị hàng tồn kho tại cuối năm 2022 ở mức hơn 14.800 tỉ đồng, chiếm tới 55% tổng tài sản. Lượng hàng tồn kho của Tập đoàn Đất Xanh (DXG) vượt 14.200 tỉ đồng, chiếm hơn 46% tổng tài sản…

Thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, vướng pháp lý là tình trạng chung của các doanh nghiệp BĐS, cộng thêm việc nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và tiền huy động từ trái phiếu đang tạm ngừng trệ càng khiến doanh nghiệp BĐS lâm vào thế khó càng thêm khó. Nếu không được hỗ trợ giải quyết "nút thắt" này để đảm bảo tính thanh khoản thì dự báo năm 2023 sẽ là năm tiếp tục sóng gió với ngành BĐS nói riêng và của toàn nền kinh tế nói chung.

Cần sớm khơi thông nguồn tín dụng

Bất động sản là ngành đặc biệt vì tác động đến hơn 40 ngành khác như công nghiệp, xây dựng, du lịch… Do đó, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được Chính phủ rất quan tâm. Tại cuộc phiên họp Chính phủ thường kỳ, ngày 2/2 vừa qua Thủ tướng đã yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, tín dụng cho doanh nghiệp.

Tiếp đó, trong buổi làm việc với các doanh nghiệp BĐS vào sáng 8/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho hay, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó có "nút thắt" về tín dụng. Để tháo gỡ khó khăn này cần rất nhiều chính sách khác nhau, trong đó có chính sách tín dụng. 

Thống đốc cho biết đã tóm tắt các kiến nghị của các doanh nghiệp, hiệp hội như: Đề xuất giữ nguyên nhóm nợ, không nên phân biệt hệ số rủi ro, cần có hướng dẫn về tín dụng đối với việc phát triển khu đô thị, mở room tín dụng riêng cho BĐS, hỗ trợ tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội, có cơ chế riêng về tín dụng BĐS du lịch (condotel), miễn giảm lãi, điều kiện vay vốn, sửa Thông tư 16 cho phép cấp tín dụng để cơ cấu lại khoản vay, nên có một gói hỗ trợ lãi suất tương tự với gói 30.000 tỷ năm 2013,…

Ở góc nhìn của các chuyên gia, hiện nay, sau nhiều cuộc họp giữa các bộ ban ngành, Nhà nước cần có những giải pháp và hành động cụ thể hơn để sớm phá thế khó hiện nay của các doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt hội nghị, hội thảo về thị trường bất động sản đã được tổ chức nhưng theo ghi nhận vẫn chưa có những tác động rõ rệt và hành động cụ thể.

Cũng trong cuộc họp sáng nay, từ những kiến nghị của các Tập đoàn như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh...,  ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (HOREA) đã kiến nghị 4 giải pháp quan trọng nhất để tác động vào thị trường BĐS. Trong đó, giải pháp được ông Châu đưa lên hàng đầu chính là cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm. Cốt lõi của vấn đề này chính là tạo điều kiện để dòng tiền mới được "bơm" vào thị trường BĐS. 

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng một số quy định của NHNN hoặc quy định riêng của mỗi ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tế. Điển hình là điều kiện vay còn quá khắc khe, như yêu cầu doanh nghiệp phải có giấy phép xây dựng, giống như "giấy phép con" gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS trong việc tiếp cận nguồn vốn, hoặc việc Thông tư 16/2021/TT-NHNN chồng chéo với Nghị định 65/2022/NĐ-CP về quy định cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành...

Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cũng có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN cho phép doanh nghiệp BBS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.

Đây cũng là tiếng nói chung của các doanh nghiệp trong cuộc họp với NHNN vào sáng 8/2. Từ những kiến nghị này, ông Châu cho rằng, Chính phủ sớm có những giải pháp cụ thể, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, giúp doanh nghiệp BĐS sớm đi vào quỹ đạo hoạt động, từ đó đóng góp cho sự phát triển của nền kinh tế.

Lê Nguyễn