Làm gì để giảm thất thu thuế trong giao dịch bất động sản?

Thông tin trên được đưa ra tại Hội thảo "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản" do Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp phối hợp với Hội Tư vấn Thuế Việt Nam tổ chức tại TPHCM mới đây.

Thu ngân sách từ đất chưa hiệu quả

Dẫn ra số liệu từ các tổ chức định giá tài sản quốc tế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết Việt Nam hiện có trên 72.000 người có giá trị tài sản từ 1 triệu USD trở lên, và 90% trong số đó có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến bất động sản. Cụ thể hơn, trong số trên 1.200 người Việt có tài sản từ 30 triệu USD trở lên thì 99% có liên quan đến bất động sản. Ông Châu cho rằng đây là số liệu đáng suy ngẫm về giá trị tài sản bất động sản ở nước ta và đặt ra câu hỏi về chênh lệch địa tô, nếu nhà nước không thu được một cách hợp lý thì chênh lệch địa tô đi về đâu.

Ở nhiều quốc gia, nguồn thu từ đất chiếm 50-70% nguồn thu ngân sách. Trong khi tại Việt Nam, thuế từ bất động sản đóng góp khoảng 7-8% GDP. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tỉ lệ này rất thấp, cho thấy hiệu quả huy động nguồn lực đất đai vào ngân sách Nhà nước là chưa đủ.

Cụ thể về tình hình thu ngân sách từ đất tại TPHCM, ông Thái Minh Giao, Phó cục trưởng Cục Thuế Thành phố cho biết, thu từ chuyển nhượng bất động sản chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách trên địa bàn TPHCM.

Thời điểm trước dịch, năm 2019, thu ngân sách từ đất đạt hơn 25.000 tỷ đồng, chiếm 9,42% tổng thu ngân sách toàn Thành phố.

Hai năm 2020 và 2021, do ảnh hưởng dịch COVID-19 nên cơ cấu trên có thay đổi. Thu ngân sách từ đất chỉ khoảng 17.000 tỉ đồng, tương đương khoảng 7% tổng thu ngân sách Thành phố.

Nhưng 4 tháng đầu năm 2022, thu từ đất bật tăng, đạt hơn 12.600 tỷ đồng, chiếm 10,5% tổng thu ngân sách của Thành phố trong giai đoạn này. Đây là tín hiệu cho thấy sự khởi sắc của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên việc định giá đất và căn cứ tính thuế giao dịch chuyển nhượng bất động sản còn nhiều bất cập. Ông Thái Minh Giao cho rằng, nhiều trường hợp kê khai với cơ quan thuế thấp hơn giá chuyển nhượng để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Cần nâng bảng giá sàn đất đai

Được biết ngành thuế TPHCM đang rà soát khoảng 30.000 giao dịch bất động sản có thể kê khai thuế thấp hơn giá trị thật. Theo quy định, trong vòng 5 ngày thì cán bộ thuế phải rà soát giải quyết và ra thông báo thuế cho các giao dịch trên. Tuy nhiên, do những bất cập trong xác định giá trị thực của bất động sản nên có những hồ sơ bị kéo dài thời gian xác định thuế, dẫn đến sự chậm trễ chuyển nhượng trên thị trường.

Trước tình hình này, Bộ Tài chính đã có nhiều văn bản hướng dẫn, đề nghị TPHCM, nhất là TP. Thủ Đức, nơi nóng nhất về chuyển nhượng bất động sản, tập trung nguồn lực giải quyết công việc, tránh kéo dài ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

"Không thể vì chuyện chúng ta nghi anh này, nghi anh kia mà làm cho giao dịch thị trường bất động sản bị chững lại. Đứng về trách nhiệm Nhà nước thì chúng ta phải tháo gỡ ngay", ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Đối với 30.000 trường hợp trong diện nghi ngờ khai thuế thấp, ông Châu tin rằng, các bên đã kê khai trên mức giá sàn nhà đất mà TPHCM đã ban hành và cũng có những trường hợp giao dịch thấp hơn giá trị thường vì những lý do khách quan. Do vậy việc trong tầm tay của TPHCM là điều chỉnh bảng giá sàn đất đai trên địa bàn.

"Chúng ta có thể nâng giá sàn. Đây là việc nằm trong thẩm quyền của địa phương và đừng để chuyện đó ảnh hưởng đến giao dịch của thị trường", ông Châu đề nghị. Đối với những hồ sơ đang chờ rà soát giá trị khai báo thuế, theo ông Châu, họ không phạm luật nếu mức khai báo chịu thuế cao hơn giá sàn mà TPHCM đã ban hành. "Như vậy là dân không phạm luật. Chúng ta không so đo với người dân, phần chênh lệch địa tô đó dù Nhà nước chưa thu đủ nhưng người dân hưởng lợi và họ có thể dùng số tiền đó phục vụ tiêu dùng, đầu tư phát triển lĩnh vực khác. Đứng trên tổng thể nền kinh tế thì điều này vẫn có lợi", ông Lê Hoàng Châu phân tích và cho rằng TPHCM cần điều chỉnh ngay bảng giá đất trong khi chờ Nhà nước sửa đổi chính sách liên quan. Nhưng sự điều chỉnh này có thể dẫn đến nguy cơ thị trường bất động sản bị đẩy giá. Bởi vì việc bồi thường, đền bù thu hồi đất cho người dân cũng phải áp theo bảng giá mới.

Về phương pháp định giá đất, ông Lê Hoàng Châu nêu cách làm của nhiều quốc gia, đó là phương pháp định giá hàng loạt, chấp nhận mức giá bằng 70% giá thị trường và đánh thuế trên mức đó. Không thể đòi hỏi từng trường hợp phải đúng giá thị trường, vì không nhà nước nào đủ nhân lực để làm việc này.

Sắp tới đây nếu Quốc hội ban hành Luật Thuế tài sản thì ông Châu đề nghị, cách thu tiền sử dụng đất sẽ chuyển thành một sắc thuế, gọi là thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp lên thành đất phi nông nghiệp, lên thành đất ở. Minh bạch tiền sử dụng đất bằng một sắc thuế, khi đó doanh nghiệp không cần phải xin - cho tiền sử dụng đất. Các chuyên gia cho rằng, tiền sử dụng đất đang là một ẩn số, nó tạo ra cơ chế xin - cho, phát sinh tiêu cực, trong khi Nhà nước thất thu lớn.

Băng Tâm