Novaland kiến nghị đề xuất để tháo gỡ cho các dự án tại Đồng Nai

Hiện nay, tại Đồng Nai, dự án Novaland đang đầu tư thuộc Phân khu C4, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai - trên cơ sở tách dự án hoặc Novaland nhận chuyển nhượng một phần dự án từ các chủ đầu tư cấp một của các dự án.

Tại thời điểm chuyển nhượng, các dự án này đều đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, cấp phép xây dựng và trên thực tế Novaland cũng đã tiến hành việc đầu tư xây dựng công trình tại các dự án này.

Tuy nhiên, gần hai năm nay việc phê duyệt các quy hoạch liên quan kéo dài khiến Novaland không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng để triển khai kinh doanh tại các dự án này, do các vướng mắc liên quan đến sự không đồng bộ giữa các quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết của các dự án; vấn đề bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nêu trên.

Theo chủ đầu tư Novaland, các dự án thành phần thuộc Dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng đã được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư từ năm 2008. Tuy nhiên, khi UBND tỉnh Đồng Nai tổ chức lập và phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung thành phố Biên Hòa theo Quyết định số 2302/QĐ-UBND ngày 25/7/2014, các cơ quan chức năng và UBND tỉnh Đồng Nai chưa cập nhật đầy đủ thông tin của các đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt thuộc Dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng và Dự án Khu Dịch vụ Thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng nêu trên vào đồ án quy hoạch chung thành phố Biên Hòa. Vì vậy, dẫn đến sự không đồng bộ giữa các quy hoạch chung thành phố Biên Hòa với quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết của các dự án. Việc này cũng đã được UBND tỉnh Đồng Nai báo cáo và xác nhận tại Văn bản số 2044/UBND-KTN ngày 10/3/2023 gửi Thủ tướng Chính phủ.

Do đó, Novaland đang phải tạm dừng triển khai xây dựng và kinh doanh tất cả các dự án theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt để đợi quy hoạch điều chỉnh phân khu C4 được phê duyệt làm cơ sở rà soát và điều chỉnh quy hoạch chi tiết đối với một số vị trí, khu vực của các dự án bị ảnh hưởng bởi việc điều chỉnh quy hoạch phân khu C4. Tình trạng này đã kéo dài gần hai năm, gây nhiều thiệt hại cho Novaland, nhà đầu tư, khách hàng.

Từ những vướng mắc nói trên, để dự án Aqua City nhanh chóng được triển khai theo tinh thần chỉ đạo từ Chính phủ trong việc tháo gỡ các dự án bất động sản nói chung và các dự án tại Đồng Nai nói riêng, Tập đoàn Novaland đã đề xuất: UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện rà soát, điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu C4 trên cơ sở cập nhật hiện trạng và đồ án quy hoạch chi tiết của các dự án nêu trên; đồng thời cập nhật các nội dung của đồ án quy hoạch phân khu C4 vào đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đang được triển khai thực hiện; tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4 ngay sau khi hoàn thành việc rà soát, điều chỉnh mà không phải đợi đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đến năm 2045 được phê duyệt.

Về phía chủ đầu tư, đề xuất cho phép Novaland được tiến hành lập và trình thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 song song với việc thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4 trên cơ sở nguyên tắc việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết không làm thay đổi quy mô dân số, không làm tăng đất ở, đất thương mại so với quy hoạch đã được phê duyệt, đồng thời phù hợp với định hướng quy hoạch trong đồ án quy hoạch phân khu C4 của thành phố Biên Hòa đang thực hiện; tiếp tục triển khai việc đầu tư xây dựng, bán hàng đối với các cấu phần, hạng mục tại các dự án đã phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt để Novaland có thể thực hiện được cam kết với khách hàng, có nguồn tiền để tiếp tục đầu tư thực hiện các dự án từng bước tháo gỡ khó khăn.

Đối với vấn đề bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án, nguyên nhân chính là tại các đồ án quy hoạch chi tiết của Dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng chỉ bố trí 3,72 ha đất ở để xây dựng nhà ở xã hội và tại đồ án quy hoạch chi tiết của Dự án Khu đô thị Dịch vụ Thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng không bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Vấn đề nêu trên xuất phát từ thực tế và các quy định pháp luật liên quan đến việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án xây dựng nhà ở thương mại qua các thời kỳ và hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật tại thời điểm đó.

Các dự án thuộc Dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng và Dự án Khu đô thị Dịch vụ Thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng mà Novaland đã nhận chuyển nhượng từ các chủ đầu tư cấp 1 đã lựa chọn chủ đầu tư và đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt trước thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở, Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các dự án không thuộc trường hợp bị thu hồi đất giao cho chủ đầu tư khác nên các dự án nêu trên không thuộc trường hợp phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Điều này đã được Bộ Xây dựng xác nhận và hướng dẫn UBND tỉnh Đồng Nai tại Văn bản số 4248/BXD-QLN ngày 31/8/2020.

Để tháo gỡ về bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án, Novaland đề nghị: Không thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 của các dự án của Novaland để bố trí quỹ đất nhà ở xã hội. Kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận đối với quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai về việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội Dự án Khu đô thị Dịch vụ Thương mại Phước Hưng vào dự án Khu dân cư cho người có thu nhập thấp và nhà ở xã hội 46,8 ha của Công ty Cổ phần Tràng An tại xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai tại Văn bản số 4246/UBND-CNN ngày 27/6/2011 theo đúng thẩm quyền. Đồng thời, cho phép Novaland tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn bộ diện tích đất ở tại các dự án do các công ty chủ đầu tư thuộc Novaland Group đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của các dự án này.

Lê Nguyễn