Xây nền cho bất động sản: Làm sao để vững như kiềng ba chân?

Theo kế hoạch, mỗi năm TPHCM cần đảm bảo phát triển khoảng 80.000 căn nhà cho người dân.

Khi bất động sản còn nhiều… bất cập

Đối với một nền kinh tế, khi bước vào chu kỳ hồi phục và tăng trưởng thì khu vực bất động sản luôn trở thành mối quan tâm “sốt dẻo”, không chỉ của giới kinh doanh, người quan tâm tới gương mặt đô thị, mà với cả đại đa số người dân nói chung.

Ở một đô thị như TPHCM, thị trường bất động sản còn trở thành “hàn thử biểu” đo đếm nhất cử, nhất động của các chuyển biến kinh tế lớn. Đề án phát triển thị trường bất động sản TPHCM định hướng đến năm 2025, tầm nhìn 2030 do đó đương nhiên đã thu hút sự quan tâm lớn từ công chúng.

Những người trực tiếp góp phần thay đổi diện mạo đô thị - các nhà phát triển bất động sản dù chỉ mới chiếm 20% diện tích lượng nhà ở tăng thêm hàng năm tại TPHCM cũng được nhận định là lực lượng ngày càng quan trọng kiến tạo nên hình ảnh đô thị mới trong tương lai.

Hiện tốc độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh với diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố từ 10,3 người/m² năm 2006 đã tăng lên 18,11 người /m²  năm 2016. Theo nhận định tại Báo cáo tóm tắt Đề án Phát triển thị trường bất động sản TPHCM, định hướng đến năm 2025, thị trường bất động sản TPHCM đang tăng trưởng nhanh và có dấu hiệu mất cân đối. Thị trường bất động sản cũng phụ thuộc nhiều vào tín dụng nhưng lại bị hạn chế về dòng vốn tín dụng trung dài hạn. Đây chính là lý do dễ dẫn tới rủi ro cho ngân hàng và bong bóng bất động sản.

Nhà ở từ các dự án chủ yếu ở ngoại thành, tuy có số lượng lớn nhưng phân bố không đồng đều. Vì vậy đã tác động không ít tới sự phát triển bền vững, tới cân bằng sinh thái lẫn môi trường đô thị… Đó là chưa kể tiến độ thực hiện các dự án thường dài hơn phê duyệt. Nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực làm dự án nhưng vẫn “giành cho bằng được”, lo xong khâu pháp lý rồi bán lại ngay để kiếm lời. Thế nên khi thị trường đi vào thoái trào đã dẫn đến hiện tượng tồn đọng.

Trong khi đó, dù được xem là “miếng bánh thơm” nhưng nguồn thu từ bất động sản trên tổng nguồn thu ngân sách tại TPHCM chỉ dao động từ 3-6% (đỉnh điểm là gần 8% năm 2007  - giai đoạn bong bóng nhà đất). Hơn thế nữa lại có xu hướng giảm cả về tỷ trọng lẫn giá trị.

Cần “gia cố” thế chân kiềng!

Theo GS.TS Richard Peiser đến từ ĐH Havard thì ba yếu tố nền tảng tạo ra một thị trường bất động sản năng động và cạnh tranh là đất đai, tài chính và hành lang pháp lý. Trong đó, quỹ đất không chỉ là nguồn cung thuần túy mà phải là loại đất có khả năng phát triển và đáp ứng được nhu cầu thị trường.

Cùng với đó, quy trình xác lập quyền sở hữu đất đai cũng phải rõ ràng, minh bạch và dễ dàng thực hiện. “Ở đây, Việt Nam ‘khá’ hơn nhiều nước đang phát triển khác nhưng tiếc là Việt Nam chưa có được Trung tâm lưu trữ thông tin về đất đai định danh theo từng chủ sở hữu và đặc điểm pháp lý tương ứng của mỗi khu đất”, vị giáo sư Havard nhận định.

Ở khía cạnh tài chính, nhà tư vấn này cũng tin rằng theo kinh kinh nghiệm và thực tế tại Mỹ, bất động sản chỉ có thể phát triển với một thị trường cho vay cầm cố hoàn thiện hơn, tức thay vì chỉ trông đợi vào việc người dân mua nhà bằng tiền túi thì ngân hàng có thể cho vay trong thời gian 30-40 năm. Song song với đó là một thị trường cho thuê nhà đáp ứng nhu cầu của những người hạn hẹp tài chính và liên tục thay đổi nơi ở (tỷ lệ người thuê nhà tại Mỹ là 40%, ở Đức là 50%...); Mô hình quỹ tín thác hay một thị trường cho vay thứ cấp phát triển theo hình thức “chứng khoán hóa bất động sản” cũng là “nhà tài trợ” quan trọng cho khu vực nhà đất…

Riêng với hành lang pháp lý cho bất động sản, GS.TS Richard Peiser tin rằng đây là công cụ tác động “lợi hại” tới việc điều tiết thị trường. Nếu quá trình phê duyệt một dự án bất động sản bị kéo dài từ nửa năm lên 3-4 năm sẽ gây nhiều tốn kém cho nhà phát triển dự án, khiến giá cả bất động sản theo đó cũng đội lên. Và lẽ đương nhiên, người mua nhà cuối cùng phải chịu tất cả các chi phí này! Ngoài ra, chính sách phải luôn đảm bảo cho một thị trường bất động sản có sự cạnh tranh, “những nhóm chính sách quá tập trung cho một mục tiêu thiểu số có thể bóp méo thị trường”, GS.TS Richard Peiser nói thêm.

Còn theo TS. Huỳnh Thế Du từ ĐH Fulbright Việt Nam thì thị trường bất động sản TPHCM gần như gặp cả 3 trục trặc ấy, “TPHCM có nhiều đất nhưng đất sẵn sàng và đầy đủ về pháp lý vẫn hạn chế. Về cơ sở hạ tầng, nếu TPHCM không khéo có thể trở thành ‘bãi đậu xe khổng lồ’ như Jakarta, Bangkok hay Manila”.

Riêng về tài chính, ông Du tin rằng khi vai trò của ngân hàng lớn hơn, hoạt động lành mạnh và minh bạch hơn thì những dự án chỉ có vốn chủ sở hữu 20-30% - đi vay 70-80% cũng vẫn là điều bình thường, không phải là dấu hiệu đáng ngại. Vấn đề còn lại là niềm tin của người tiêu dùng Việt Nam hiện nay – những người đang bị “ám ảnh” bởi cái chu kỳ khủng hoảng tín dụng cứ 10 năm một lần trong gần 4 thập niên qua. “Nếu các công cụ điều tiết, quản lý thị trường hiện nay hoạt động hiệu quả, tránh được cái ‘dớp’ này thì sẽ xóa được cảm giác bất an lớn trong người dân”, nhà nghiên cứu tài chính và kinh tế đô thị chia sẻ.

Từ phía doanh nghiệp, TS. Đỗ Thị Loan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cũng bày tỏ sự mong chờ của thị trường cho cơ chế về một quỹ tín thác bất động sản. “HoREA từng nhiều lần đề nghị hành lang pháp lý cho mô hình Quỹ tín thác bất động sản trong suốt 10 năm qua, nhưng rồi chả thấy cơ quan hay văn bản chính thức nào hướng dẫn cụ thể cả. Nay Sở Xây dựng TPHCM lại nhắc tới chuyện này nhưng vẫn không rõ làm sao để quỹ này ra đời”, bà Loan bày tỏ.

Có vẻ còn quá nhiều việc cần làm để “gia cố” thế chân kiềng cho thị trường bất động sản TPHCM. Dù vậy, ít ra những quan điểm và hệ thống chủ trương – chính sách về phát triển thị trường bất động sản cho khu vực kinh tế năng động nhất cả nước đã được TPHCM khởi tạo ngay trong thời điểm sắp khép lại năm 2017. Phần thực thi còn lại dù vậy sẽ là một chặng đường rất dài, trong đó có vai trò không thể thiếu của các nhà phát triển bất động sản.

Phương Hiền