HoREA: Giá nhà ở cao gấp 20 lần thu nhập bình quân của xã hội

Đây là một trong những điểm bất hợp lý của thị trường bất động sản mà Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã nêu ra trong văn bản "Đề xuất một số giải pháp cấp bách nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở và kéo giảm giá nhà để bình ổn thị trường bất động sản".

Không có dự án nhà ở mới giá bình dân

HoREA cho rằng, thị trường BĐS hiện ở trong tình trạng "mất cân bằng cung-cầu" (do nguồn cung quá ít), "lệch pha phân khúc thị trường", "phân lô bán nền tràn lan", "sốt ảo giá đất, giá nhà", "lợi dụng đấu giá đất để trục lợi", "lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo", "có hành vi thao túng thị trường chứng khoán"…

Đáng chú ý, năm 2020, dự án nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% và biến mất trong năm 2021 (0%), trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Ngoài ra, sự bất hợp lý của thị trường BĐS những năm qua đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở. Trong khi các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6 - 7 lần thu nhập.

Với tất cả các dấu hiệu biến động trên đây, Hiệp hội đề xuất một số giải pháp cấp bách nhằm làm tăng nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để kéo giảm giá nhà và ổn định thị trường bất động sản.

Những bất cập ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Theo HoREA, Luật Nhà ở năm 2014 chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở.

HoREA nêu ví dụ, nhà đầu tư A có quyền sử dụng đất 50 ha đất nông nghiệp trong đó có 100 m² đất ở thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; nhưng nhà đầu tư B có quyền sử dụng đất 50 ha đất nông nghiệp mà không có phần đất ở (liền kề) trong đó thì không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Đáng nói là hai trường hợp này lại gần như không có sự khác biệt khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án.

Với "nút thắt" này, HoREA đề nghị sửa đổi Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, để công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cho trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Việc này, HoREA cho rằng, nhằm đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và liên thông giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020, góp phần bổ sung thêm nguồn cung nhà ở rất lớn cho thị trường do thường là các dự án quy mô lớn.

Ngoài ra, những năm gần đây, có nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý buộc phải dừng triển khai hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh hoặc chưa làm được "sổ hồng" cho khách hàng, cũng dẫn đến hệ quả làm giảm nguồn cung nhà ở.

Đối với những trường hợp như vậy, HoREA kiến nghị chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cơ quan có thẩm quyền cần thu hồi triệt để giá trị tài sản nhà nước hoặc nguồn thu ngân sách nhà nước bị thất thoát, không làm thất thoát tài sản công, nhất là nguồn lực đất đai. Sau đó, cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án để góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng để ổn định an cư.

HoREA cũng chỉ ra sự lòng vòng trong quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, có tới 7 thủ tục liên quan đến nhiều sở, ngành khác nhau. Quy trình lòng vòng, mất thời gian khiến cho việc giải quyết thủ tục các dự án kéo dài. Điển hình như trong năm 2021, TPHCM chỉ giải quyết được 20 dự án nhà ở thương mại vướng thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" (là thủ tục khởi đầu). Riêng thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải mất 2-3 năm hoặc lâu hơn, và mỗi địa phương áp lại có một quy trình khác nhau.

Trước tình trạng này, HoREA đề nghị các bộ liên quan vào cuộc xây dựng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại "chuẩn" trong cả nước.

Theo HoREA, cơ chế tính "tiền sử dụng đất" hiện nay là mảnh đất "màu mỡ" dễ phát sinh cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu, tiêu cực, hoặc "móc ngoặc", "cưa đôi, cưa ba". Tình trạng này còn có thể dẫn đến "rủi ro trong thi hành công vụ" đối với cán bộ công chức, viên chức nhà nước, làm cho một số cán bộ công chức có tâm lý "sợ trách nhiệm" nên đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất.

Về điểm này, HoREA đồng ý với đề xuất của UBND TPHCM đã trình Thủ tướng Chính phủ "Về kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá".

HoREA cũng ủng hộ "đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất" để lựa chọn nhà đầu tư. Đơn vị này đề xuất các Bộ, ngành, địa phương xem xét từng khu đất, từng dự án cụ thể để đẩy mạnh thực hiện "đấu giá quyền sử dụng đất" hoặc "đấu thầu dự án có sử dụng đất" để lựa chọn nhà đầu tư.  

Vấn đề cần đặc biệt quan tâm là phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện lại các quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật và ngăn ngừa tình trạng đấu giá "cuội" có "quân xanh - quân đỏ"; đấu thầu "cuội" có "chân gỗ".

Băng Tâm